Manutenção Predial: O que é e como planejar?

Saiba tudo sobre manutenção predial e como ela pode ajudar na vida útil de sua edificação.

A Manutenção Predial é um conjunto de ações essenciais para manter a vida útil de todos os sistemas de uma edificação – como, por exemplo, a troca de pastilhas do revestimento da fachada e a modernização da parte elétrica.

Quando aplicadas da forma correta e com a periodicidade necessária, essas medidas proporcionam mais segurança e garantem a funcionalidade da edificação.

Essas manutenções podem garantir a longevidade de sistemas e locais, proporcionando menos custos com reparos emergenciais, além de manter a segurança das dependências para seus usuários.

Veja, a seguir, o conteúdo que preparamos com mais detalhes sobre o assunto:

Qual a importância da Manutenção Predial?

É fato que toda construção deve ser submetida a manutenções periódicas ao longo de sua vida útil.

De acordo com Alexandre de Oliveira, presidente do Conselho Consultivo do SindusCon-SP e membro do Comitê de Tecnologia e Qualidade, a falta de manutenção predial – ou sua ineficiência – provoca anualmente inúmeros acidentes, sendo os mais frequentes desabamentos e quedas de revestimentos de fachada, telhados e coberturas, quedas de marquises em concreto armado e incêndios decorridos de falhas elétricas.

Em 2009, a Câmara de Inspeção Predial do IBAPE/SP, realizou um estudo sobre acidentes ocorridos em edificações com mais de 10 anos – levando em consideração apenas os edifícios em fase de uso, ou seja, sem contar sua fase de obra.

O resultado foi que 66% dos acidentes estão relacionados à má manutenção, perda precoce de desempenho e deterioração avançada. Só 34% se referem a vícios construtivos ou, ainda, anomalias endógenas.

O Anuário Estatístico de Acidentes de Origem Elétrica, publicado pela Associação Brasileira de Conscientização dos Perigos da Eletricidade – ABRACOPEL relata que, no Brasil, apenas em 2020, ocorreram 1.502 acidentes com origem em instalações elétricas.

Desses, 853 foram acidentes por choques elétricos (provocaram 691 mortes); 66 por descargas atmosféricas / raios (provocaram 47 mortes) e 583 foram incêndios por sobrecarga de energia / curto-circuito (provocaram 26 mortes). Um total de 764 mortes.

Para diminuir os riscos de acidentes, é importante que ocorra a inspeção predial que, de forma preventiva, poderá auxiliar nos direcionamentos do plano de manutenção e na tomada de decisões estratégicas – como o que será feito e o valor que será direcionado para cada item. A partir da inspeção, deve ser elaborado o plano de manutenção predial.

Quais as vantagens da Manutenção Predial?

A manutenção predial também impacta positivamente na percepção e satisfação dos colaboradores – seja em um condomínio empresarial ou residencial. É o que ressalta Igor Meneghin, gerente de contas da Construmarket.

Afinal, além de garantir que esteja de acordo com todas as normas regulatórias referentes aos diretos do trabalhador, também evita acidentes e proporciona qualidade de vida.

Quais são os serviços de manutenção predial?

A partir dessa análise, é elaborado um relatório – conhecido como Laudo Técnico de Inspeção Predial – constando todas as manutenções necessárias e qual a ordem de urgência de cada uma.

Portanto, esse documento serve como um guia para a gestão da manutenção predial e auxilia na tomada de decisão quanto a gastos e prioridades.

A inspeção predial não é obrigatória em todas as cidades do país – depende da legislação de cada local.

No Rio de Janeiro, por exemplo, sua execução é obrigatória, enquanto em São Paulo e em diversos outros locais é opcional.

No entanto, ao realizar a inspeção predial, é imprescindível seguir a norma técnica ABNT NBR 16.747 que traz diretrizes, conceitos, terminologia, requisitos e procedimentos.

Também é possível consultar cartilhas interessantes, como as oferecidas pelo IBAPE sobre inspeção predial, instalações elétricas, equipamentos mecânicos e outras.

Embora não seja obrigatória, Alexandre defende que a inspeção predial seja realizada pelo menos nos prédios que tenham mais de 7 anos pois, dentro desse período, a construtora ainda está bastante presente.

Prédios mais antigos, com o tempo, passam por reformas e modificações – nem sempre da maneira correta e com profissionais capacitados. Além disso, há a deterioração com o passar dos anos.

Quem é responsável pela realização da manutenção predial? 

Os responsáveis pela manutenção predial de uma edificação são o proprietário da construção e/ou o síndico.

Além disso, no caso de condomínios residenciais ou comerciais, cada proprietário é responsável por sua unidade autônoma e corresponsável pelo conjunto da edificação.

É preciso, por exemplo, renovar a parte elétrica de seu apartamento sempre que necessário e corrigir vazamentos de água e infiltrações.

Caso queira, o condomínio poderá contratar uma empresa ou profissional habilitado para exercer a função e assumir a responsabilidade técnica pelas manutenções das áreas comuns.

Os profissionais da manutenção predial devem ser contratados de acordo com as demandas específicas e suas qualificações – como pintores e eletricistas.

Dependendo do grau de complexidade, é preciso consultar engenheiros e/ou arquitetos. Portanto, o importante é ter um profissional qualificado e, quando necessário, ouvir mais de uma opinião profissional.

Como fazer a gestão de manutenção predial de um condomínio? 

Em condomínios, negligenciar a manutenção predial pode resultar em responsabilização civil de proprietários, síndicos e administradores.

Para evitar problemas, um plano de gestão deve ser implantado, começando com a realização da inspeção predial.

“A inspeção predial é base para a criação do programa de manutenção preventiva e corretiva”, explica a engenheira Rejane Berezovsky.

Segundo ela, nessa etapa, é bastante comum a identificação de danos em sistemas de impermeabilização, instalações elétricas e hidráulicas, e fachadas.

Grau de prioridade

Além de detectar problemas, a inspeção predial permite classificar eventuais falhas quanto ao risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente e ao patrimônio.

Dessa forma, as intervenções podem ser programadas em função de seu grau de prioridade – quem define esse grau é o inspetor predial.

De acordo com a norma ABNT NBR 16.747, falha é “uma irregularidade, anormalidade ou desgaste natural que implica no término da capacidade da edificação ou de suas partes de cumprir suas funções como requerido, ou seja, atingimento de um desempenho não aceitável (inferior ao desempenho mínimo requerido).”

Segundo essa mesma norma, as prioridades podem ser categorizadas em patamares de urgência. Confira o texto original:

Prioridade 1: (Risco eminente contra a saúde e segurança) ações necessárias quando a perda de desempenho compromete a saúde e/ou a segurança dos usuários, e/ou a funcionalidade dos sistemas construtivos, com possíveis paralisações; comprometimento de durabilidade (vida útil) e/ou aumento expressivo de custo de manutenção e de recuperação. Também são classificadas no patamar “Prioridade 1” as ações necessárias quando a perda de desempenho, real ou potencial, pode gerar riscos ao meio ambiente”;
Prioridade 2: (Risco a funcionalidade) ações necessárias quando a perda parcial de desempenho (real ou potencial) tem impacto sobre a funcionalidade da edificação, sem prejuízo à operação direta de sistemas e sem comprometer a saúde e segurança dos usuários;
Prioridade 3: (Risco de desvalorização precoce do imóvel) ações necessárias quando a perda de desempenho (real ou potencial) pode ocasionar pequenos prejuízos à estética ou quando as ações necessárias são atividades programáveis e passíveis de planejamento, além de baixo ou nenhum comprometimento do valor da edificação. Neste caso, as ações podem ser feitas sem urgência porque a perda parcial de desempenho não tem impacto sobre a funcionalidade da edificação, não causa prejuízo à operação direta de sistemas e não compromete a saúde e segurança do usuário.

Como montar um plano de manutenção predial?

Um plano de manutenção predial completo deve atender a edificação como um todo, abrangendo todos os seus sistemas construtivos e elementos, como:

Estrutura

Alvenarias

Revestimentos

Instalações (hidráulicas, elétricas, de combate a incêndio e gás)

Ventilação

Máquinas e equipamentos (elevadores, escadas rolantes, bombas etc.).

Além disso, deve ser elaborado seguindo as diretrizes da ABNT NBR 5674 Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão da manutenção.

Assim, deve levar em conta todas as características das edificações, como tipologia, uso efetivo, tamanho e complexidade, localização e implicações no entorno.

Por sua vez, novos empreendimentos devem seguir o Manual de Uso e Operação do projeto fornecido pela construtora responsável em atendimento à ABNT NBR 14.037 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações.

É preciso ficar atento, pois o não cumprimento das normas pode implicar em perda da garantia por parte da construtora.

Ricardo ressalta ainda a importância de utilizar um software de gestão da manutenção, uma vez que esse auxilia na organização das tarefas e no cumprimento da agenda de manutenções preventivas, além de centralizar todas as informações, reduzindo custos e melhorando o resultado final da manutenção predial.

 Leia mais: 8 benefícios de utilizar um software para gestão de facilities    

gestão de estoque para manutenção predial

Quais são os tipos de manutenção?

Dentro do plano de manutenção, é preciso incluir diferentes tipos de manutenção: preditiva, preventiva e corretiva.

A manutenção preditiva inclui atividades que visam o estudo de sistemas e equipamentos que compõem a edificação, com análises de seus comportamentos em uso. O objetivo é apontar eventuais danos, além de direcionar e programar os procedimentos de manutenção preventiva.

Já, a manutenção preventiva contempla atividades planejadas de controle e monitoramento que prezam pela conservação dos bens, elementos e equipamentos que formam as edificações. A ideia é reduzir ou impedir falhas de desempenho.

Por fim, há a manutenção corretiva, que inclui ações emergenciais e sem planejamento, necessárias para retomar a funcionalidade de determinado componente.

Além da periodicidade de cada atividade de manutenção, o planejamento deve detalhar os controles a serem empregados para garantir a realização dos serviços. Também é preciso especificar se as intervenções devem ser realizadas por empresa capacitada e/ou especializada ou pela equipe de manutenção local.

Vale lembrar que a execução de muitos serviços de manutenção predial exige responsabilidade técnica de empresa e profissional habilitado.

A tecnologia a favor da manutenção

O uso da tecnologia é muito benéfico para a área, sobretudo a utilização de softwares de gestão de manutenção e facilities.

Além de dispensar o uso de papel – contribuindo para o meio ambiente –, eles concentram todas as informações em um único lugar e possibilitam a análise de gráficos para auxiliar na tomada de decisões estratégicas referentes à operação. Proporcionam, ainda, economia de tempo e de dinheiro.

A tecnologia de IoT – Internet of Things (do inglês, Internet das Coisas) também é muito útil para o setor, pois é possível conectar sensores para colher infinitos dados continuamente.

Pode-se, por exemplo, medir o fluxo de pessoas em um ambiente para determinar o espaço livre necessário em um corredor ou quantos elevadores é preciso ter funcionando em um determinado horário.

Principais Normas Técnicas 

Há inúmeras normas técnicas da ABNT essenciais para a gestão adequada da manutenção predial. Confira as principais:

5674/2012 Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção: define como deve ser o Plano de Manutenção de uma edificação.

15.575/2013 Edificações habitacionais – Desempenho: engloba conceitos como vida útil das construções e garantia legal, além de definir responsabilidades de projetistas, construtores, incorporadores e fornecedores de produtos, bem como dos usuários.

16.747 Inspeção Predial: traz diretrizes, conceitos, terminologia, requisitos e procedimentos para realização da inspeção predial.

14.037: atualizada em 2011, discorre sobre o Manual da Edificação que deve ser entregue pela construtora ao proprietário – também conhecido como Manual do Proprietário.

16.280: discorre sobre a gestão de reformas nas edificações.

A gestão da manutenção é essencial para todas as edificações, sobretudo as mais antigas. Os números apontam para sua importância na gestão de riscos e acidentes e como ela poderia contribuir para evitá-los. Para aumentar sua eficiência, é muito útil executar com frequência a inspeção predial. Isso porque ela é uma ferramenta que ajuda a mapear todas as necessidades e prioridades do local e permite enxergar um cenário da edificação para definir as prioridades e alocação de recursos.

plataforma para gestão de manutenção predial e facilities

Colaboração técnica

Ricardo Delfes – Engenheiro civil especialista em gerenciamento de projetos, perícias de engenharia e avaliações. Com mais de quinze anos de experiência na indústria da construção, iniciou sua trajetória na manutenção predial no Sul do País e atuou em grandes obras na produção e fornecimento de concreto em todo o Brasil e, por fim, em São Paulo. Desde então, atua em reformas e construções de edifícios e há cinco anos dedica-se a Perícias e Inspeções Prediais focadas na melhoria da saúde das edificações. É proprietário da Delfes Engenharia.

Julia Teixeira – Engenheira civil com mais de 6 anos de experiência na área imobiliária. Há três anos, dedica-se ao estudo e aplicação da engenharia diagnóstica com foco na construção civil, além de avaliações de imóveis urbanos. Julia desenvolve trabalhos de Perícias de Engenharia e Inspeções Prediais, aplicando metodologias e tecnologias para resultados cada vez mais precisos.

Alexandre de Oliveira – Presidente do Conselho Consultivo do SindusCon-SP, membro do Comitê de Tecnologia e Qualidade (CTQ) do SindusCon-SP e Proprietário da inDia Serviços Técnicos de Engenharia

Rejane Saute Berezovsky – Engenheira civil pela Pontifícia Universidade Católica do Rio Grande do Sul (PUC-RS). É sócia-diretora do escritório RSB Engenharia e Avaliações, coautora dos livros “Vistoria de Vizinhança” e “Inspeção Predial Check-up Predial: Guia da boa manutenção”.

Igor Meneghin – Gerente de contas na Construmarket.  